当支部が毎月発行する『経済・不動産レポート』です。
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経済・不動産レポート
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2026/01/22「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2026年1月号)
2026年の最大のテーマは「人手不足問題」と言われています。帝国データバンクによると、2025年の倒産件数は1万261件（前年比3.6％増）と4年連続で前年を上回り、2013年の1万332件以来、12年ぶりに年間1万件を上回りました。なかでも、人手不足倒産は427件と過去最多の342件（2024年）を大幅に超え、初の400件超となりました。業種別では「サービス業」の114件が最多で、「建設業」の113件、「運輸・通信業」の58件であり、いずれも人手不足による要因が主たるもので、こうした傾向は2026年も続くと見られています。
なかでも建設業界では、深刻な人手不足（建設作業員不足）によって、新規大型工事受注の停止、工期遅延、工事計画の見直しといった事例が相次いでおり、こうした傾向は益々強くなってくると見られています。また、鉄道や路線バスでも運転士不足による減便、運行計画見直しといった事例が増えています。レストランやホテルでも人手不足によって受入れ人数を絞っているといった状況が増えつつあるようです。それぞれの業界でAI導入などによって業務効率化を図っていますが、必ずしも即効性のある効果が期待できる状況とはなっていないようです。
【2026年1月号のサマリー】
1．不動産に対する政策はどのように変化していくのか。外国人による国籍情報提供が義務化される方針。
2．金融機関の住宅・不動産業界向け貸出動向。足元では不動産業向け貸出割合は上昇傾向にある。
3．2026年の金融政策、金利変動リスクに対する見方。政策金利引き上げについては緩やかなペースか。
4．建築単価が下がるタイミング及びその要因とは何か。人手不足環境を勘案すると建築単価は高止まりか。
5．建設受注は2カ月振りにプラスとなったが、住宅着工は引き続きマイナスに転じるなど不安定な動き。
6．一条龍システムとは何か？中国人旅行客を対象に宿泊から飲食・娯楽まで一気通貫で提供する手法。
7．億ションはいつまで売れるのか。外国人については不動産取得に関して、新たに国籍情報の義務付けも？
8．日経平均は為替及び金利動向を意識しつつ、高市トレードを背景に堅調な展開が続くとの見方が大勢。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
プロフィール https://resanet.or.jp/mizutani/
■運営者
（公社）全日本不動産協会 東京都本部 城東第一支部
支部長 鮎川 博司
流通推進委員長 栗山 真伍
〒120-0034 東京都足立区千住1-22-9遊来區ビル2階
電話番号：03-5813-9400 FAX：03-5813-9157
メールアドレス：jyu1@kfy.biglobe.ne.jp -
2025/12/19「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2025年12月号)
2026年の日本経済・社会注目点としては、出生数、外国人、労働者に注目が集まると見られています。高市政権では、少子化対策、外国人政策の基本的な考え方が取りまとめられる予定となっています。外国人政策については、不法滞在者に関するルールを厳格化するほか、土地取得の規制も強めるとしています。また、外国人による在留手続き及び永住許可申請に関わる手数料、オーバーツーリズム対策としての出国税をそれぞれ引き上げることを予定しており、こうした財源を基に外国人政策を強化していくとしています。
こうした政策に対して、一部の有識者からは「外国人を排除する政策ではないか」との批判が見られますが、欧米諸国などでは外国人による在留或いは旅行者に対して一定の負担を求めていることから、受益者負担の原則に則って欧米水準に近づけるというのが実態のようです。そもそも、わが国では今日のような在留外国人の増加、訪日外国人の増加といった事態を想定していなかったために、受け入れ体制が不十分でした。このため、多文化共生社会実現のために受益者負担を提唱しているのではないでしょうか。
【2025年12月号のサマリー】
1．小売業における業態別売上高及び店舗動向。ドラッグストアの成長が続く一方、百貨店の退潮が継続。
2．外食業界における業態別売上高及び店舗動向。ファミリーレストラン、ディナーレストランの店舗数が減少。
3．小売業及び外食業界における主要企業の売上高及び出退店動向。企業によって出店戦略に差異。
4．小売業界における店舗開発の特徴及び商圏の捉え方。店舗開発に当たっては商圏の捉え方が重要。
5．建設受注は3カ月振りに減少したが、貸家及び分譲住宅が7カ月振りにプラス転換するなど明るさも。
6．何故、副首都構想の候補地は大阪なのか？副首都構想は日本維新の会にとっての命運をかけた政策。
7．外国人によるマンション取得状況を読み解く。マンション価格高騰に歯止めを掛けたいとの思惑が見える？
8．金融政策への思惑から日米ともに高値圏で推移しているが、上昇ペースが高いためスピード調整の動きも。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
プロフィール https://resanet.or.jp/mizutani/
■運営者
（公社）全日本不動産協会 東京都本部 城東第一支部
支部長 鮎川 博司
流通推進委員長 栗山 真伍
〒120-0034 東京都足立区千住1-22-9遊来區ビル2階
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2025/11/21【11月28日更新】
仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2025年11月号）オンラインセミナーYouTube動画のご案内
令和7年11月26日に開催しました「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2025年11月号）」オンラインセミナーYouTube動画をご案内します。
開催日：令和7年11月26日（水）午後3時00分～午後4時00分（60分）
参加費：無料！
媒 体：オンラインセミナー（Zoomウェビナー）
主 催：（公社）全日本不動産協会城東第一支部・中央支部・江戸川支部
講 師：（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
テキスト：「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2025年11月号）を使用します。
●YouTube動画リンクURL
https://youtu.be/nX4Ki1sd2Nw
【2025年11月号のサマリー】全体を3つに分けて解説いたします。
第一部：午後3時00分～3時30分（今月のテーマ、コラムの解説）
1.高市政権による「サナエノミクス」とは何か。アベノミクスを踏襲しつつもインフレ下での経済政策に注目。
2.自民党と日本維新の会との連立合意は副首都構想と議員定数削減が二本柱。外国人政策にもメス？
3.高市政権による建設・住宅・不動産業界へのインパクト。低金利継続、財政出動、規制緩和が三本柱。
4.高市トレードにより日本株は過去最高値水準を継続。スピード感ある政策実行が好感・期待されている。
第二部：午後3時30分～3時45分（定点観測の解説）
5.建設受注は2カ月連続プラスだが、住宅着工は引き続きマイナス継続。小売売上高は全般的に堅調。
第三部…午後3時45分～4時00分（景気動向、株式市場動向の解説）
6.日本人の生産性が低いというのは果たして本当なのか？GDPは実質的価値を反映していないという問題。
7.インフレ、人手不足時代の本格化で倒産件数は過去最高ペース。今後も倒産件数は増加傾向の予想。
8.政権交代を好感して日米ともに高値更新が続いていたが、金融政策の不透明感から調整色の公算も。
■講師
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
プロフィール https://resanet.or.jp/mizutani/
■運営者
（公社）全日本不動産協会 東京都本部 城東第一支部
支部長 鮎川 博司
流通推進委員長 栗山 真伍
〒120-0034 東京都足立区千住1-22-9遊来區ビル2階
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2025/10/22「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2025年10月号)
自民党の高市早苗総裁の誕生により株高が加速しました。日経平均株価は一時4万8,000円台まで上昇し、最高値を断続的に塗り替え、5万円の大台に迫りました。公明党の連立離脱表明で目先の政権運営は不透明さを増しているものの、「高市トレード」の根っこにある企業収益期待は残っています。市場関係者の間では、「株高の底流には企業業績の回復があり、相場の先行きを過度に警戒する必要はないだろう」、「公明党が連立から離脱した方が国民民主党や日本維新の会と連立協議や政策協定を進める自由度は増す」といったポジティブな見方もあります。
アベノミクスでは企業の稼ぐ力が大きく高まった半面、消費増税による個人消費の低迷が課題に残ったと指摘されています。このため、財政出動と金融緩和で高い需要をめざす高市氏のもと、家計の改善が進むと期待されています。また、日本株の自己資本利益率（ROE）が来期にも10%を超えるなど資本効率は着実に改善しています。さらに、高市氏の政策とトランプ米政権の志向の親和性により、政権発足となれば「防衛力拡大、人工知能（AI）半導体、送電線を中心としたグロース戦略が実現する」といった見方もあるようです。
【2025年10月号のサマリー】
1.団塊の世代の高齢化と不動産価値の下落懸念。不動産価値が下落する懸念が益々高まる恐れ。
2.2025年の金融政策、金利変動リスクと資金調達環境の変化。インフレ時代はリスク性資産を選好か。
3.建築コストの高騰～資材価格及び労務費上昇、人手不足問題。建築コストは高止まり状況が継続か。
4.地価動向、人口移動からみた都市部と地方の二極化の拡大。不動産価格の格差拡大が進むと予想。
5.政策・税制面から空き家対策、防災力強化をどう考えるか。空き家を放置することは災害リスク増大も。
6.分野別にみた2026年の不動産市場の天気図を考察する。各分野ともにリスク要因が内在している。
7.建設受注はプラスに転じたが、住宅着工は引き続きマイナス継続。小売売上高は全般的に好調継続。
8.外国人に規制は掛けられるのか～戦前の法律を基に土地取得者の属性などを届け出ることが義務化。
9.在留外国人は過去最高を更新。入管法改正により今後は永住権取得のためのハードルが上がってくる。
10.政権交代を好感して日米ともに高値更新が続いていたが、景気の先行き不透明感から調整色の公算も。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/09/22「仕事に活かす経済・不動産レポート」（定点観測2025年9月号)
石破総理大臣の退陣表明によって政局は混乱の様相を示しつつあります。現時点（9月22日）で、首班（内閣総理大臣）が誰になるのか、どのような連立政権の組み合わせになるのか、どういった政策（外交・防衛・経済）を柱とするのかなど見えていませんが、不安定な政権になるのではないかと危惧されています。現在のところ、自民党総裁選は党員・党友、国会議員によるフルスペック方式によって、9月22日公示、10月4日投開票のスケジュールとなっています。その後、臨時国会召集により首班指名選挙を実施し、内閣総理大臣が決定する予定です。
政策の優先順位については、景気対策が最優先になると思われます。第一に継続的な物価上昇に対する給付金、減税政策への取り組み、第二にトランプ関税の影響に対する緩和政策、第三に線状降水帯、竜巻、南海トラフなどに対する災害対策などが挙げられます。いずれにせよ、自民党は衆議院、参議院ともに少数与党なので野党との協力関係は欠かせません。連立政権を組むのか、閣外協力となるのか、政策ごとの協力となるのかさまざまなケースが考えられると思います。
【2025年9月号のサマリー】
1.主要住宅・不動産各社の売上高、営業利益の推移。第一四半期営業利益は強弱入り乱れた決算。
2.主要住宅・不動産会社のセグメント（部門）別動向。大手不動産会社の賃貸部門の収益は安定的。
3.主要住宅・不動産会社のSWOT（強み・弱み・機会・脅威）分析。金利上昇と人口減少がリスク要因。
4.株式投資家は、住宅・不動産会社をどのように見ているのか？市場平均に比べて低評価に甘んじている。
5.建設受注は5カ月振りにマイナス。住宅着工はマイナスが続いているが、マイナス幅は徐々に縮小の兆し。
6.株価と不動産価格の相関性を考える！？株価上昇と不動産賃料・販売価格とは相関性が高いと認識。
7.住宅ローン融資時の平均年齢から何が見えるのか？住宅ローン融資時年齢は60歳以上の割合が増加。
8.株式市場は、米国金利低下、日本の政権交代を好感して日米ともに高値更新の展開が続いている。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/08/25「仕事に活かす経済・不動産レポート」（定点観測2025年8月号)
わが国にとって最大の課題のひとつが「構造的人手不足」であることは言うまでもありません。わが国の場合、全産業で人手不足であり、特に宿泊・飲食を始めとするサービス業での人手不足感は一段と強くなっています。他方、足元の男性・女性・高齢者の労働参加率は、いずれも世界最高水準になっており、労働参加が天井近くなっている可能性があるとみられています。
人手不足対策として、年収の壁の解消による1人当たりの労働時間拡大が期待されるものの、パートタイム労働者の多くは時間制約がある人が多いこと、人口減少が継続することなどを踏まえると、抜本的な経済・産業の運営が必要になってきています。ちなみに、2023年のデータによると、65歳以上の高齢者の労働参加率は、日本の25.7％に対して米国19.2％、イギリス11.5％、ドイツ9.0％、フランス4.3％となっています。日本の場合、65歳以上の高齢者の4人に1人は何らかの仕事をしているというわけです。
【2025年8月号のサマリー】
1.首都圏マンション市場①～供給戸数、地域別動向、契約率の推移！供給戸数の減少が続いている。
2.首都圏マンション市場②～地域別販売価格動向の特徴！都心部では億ションが当たり前の時代に。
3.首都圏マンション市場③～超高層マンション需要は底堅い！資産形成、相続税対策目的の側面も。
4.首都圏における新築マンションと中古マンションの動向！中古マンション市場と新築マンション市場が逆転。
5.建設受注は全国的に好調継続だが、住宅着工は4号特例見直しの影響でブレーキが続いている。
6.外国人による不動産購入規制問題を考える！？外国人に対する不動産購入規制議論が高まる見通し。
7.過去最高更新を続けている在留外国人！移民政策に関する議論を深める時期に来ているのではないか。
8. は、トランプ関税の動向を睨みつつ高値圏での不安定な展開が続くとの見方が増えている模様。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
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（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/07/22「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2025年7月号)
最近、外国人が都心の不動産を購入するケースが増えているようです。ある調査によれば、都心の新築マンションの2～4割は外国人が購入していると言われていますが、場合によっては5割以上というケースもあるようです。このうち、実需がどの程度で投機がどの程度かといった割合は明らかではありませんが、インバウンド需要等を背景に登記目的で購入するケースも増えているとみられています。
外国人が不動産を購入するポジティブな面として、①需要拡大により市場が活性化する、②不動産開発が促進される、③空き家対策になる、④観光施設などの需要が高まる、といった点が考えられます。一方、リスク要因或いは課題として、①投機的な動きにより地価が高騰する、②住環境が乱される（文化の衝突）、③管理組合や自治などの対応が難しい、④国益・資源管理が懸念される、といった点が挙げられます。いずれにせよ、外国人と共存していくためには、リスクや課題に正しく向き合っていくことが求められているのではないでしょうか。
【2025年7月号のサマリー】
1.小売業における業態別にみた売上高・店舗数の動向。ドラッグストアは売上高、店舗数で小売業を牽引。
2.外食産業における業態別にみた売上高、店舗数の推移。テイクアウト需要の拡大で店舗数に変化。
3.小売業・外食産業における主要企業の売上高、店舗数の推移。新規出店には企業戦略の違いが反映。
4.外食産業における企業別にみた売上高強弱の要因を探る。コンビニやスーパーとの競合の影響に注視。
5.建設受注は好調だが、住宅着工は4号特例廃止の影響で急ブレーキ。百貨店売上高の減速が顕著。
6.猛暑による不動産市場への影響を考える！？猛暑を避ける地域への移住や旅行需要が高まる？
7.健康寿命と平均寿命の違いを理解する。社会全体にとっての課題は、健康寿命を延ばすことである！
8.株式市場は、トランプ関税の動向を睨みつつ高値を目指す展開が続くとの見方が増えている模様。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/06/23「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2025年6月号)
国内各地で商業施設や工場などの建設工事が停滞しています。建設会社が手元に抱えている手持ち工事高は15兆円を超えて、過去最高に膨らんでいます。構造的な人手不足に加えて、2024年4月に施行された「働き方改革」に伴う時間外労働の上限規制（建設業は原則として月45時間、年間360時間が上限）によって、工事遅延や工事計画見直しといった動きが広がっていることが影響しているとみられています。
総務省の労働力調査によると、2024年の建設業に関わる就業者数は10年前に比べて6％減少し、就業者全体に占める65歳以上の比率は2割近くに達しています。こうした状況を背景に、建設会社では利益率の高い工事を優先する動きを強めているようです。こうしたなかで、建設業におけるにIT化の推進が求められています。建設従事者におけるIT投資額は、イギリスやフランスに比べて大きく出遅れているといった試算もあります。生産性向上によって施工能力（供給力）を高めることが喫緊の課題となっていると言えるのではないでしょうか。
【2025年6月号のサマリー】
1.わが国における年金制度の仕組みを理解する。現役世代が年金受給世代を支えるという仕組み。
2.年金受給額における収入と支出の関係をみる。年金受給額だけで生活を維持するのは難しいとの見方。
3.わが国の年金基金はどのように運用されているのか。世界最大の運用機関であるGPIFが運用を担当。
4.年金受給額と不動産事業との関係を考察する。不動産に関わる収入は年金生活を補完する役割。
5.建設受注は好調だが、住宅着工は低迷局面が継続か。消費活動は百貨店売上高に急ブレーキ。
6.インバウンドの影響による不動産市場の変化！？宿泊費、飲食費高騰に加えて、不動産取引拡大も。
7.何故、不動産業の法人数が増え続けているのか？参入のし易さとビジネス拡大が魅力的になっている？
8.株式市場は、トランプ関税影響の長期化により上値の重い展開が続くとの見方が増えている模様。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
■執筆
（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/05/22「仕事に活かす経済・不動産レポート《定点観測》2025年5月号
トランプ大統領による関税政策によって、世界経済の先行きに暗雲が立ち込めています。株式市場では、大きく下落しましたが、トランプ関税の影響はある程度織り込んだとみて、4月下旬から持ち直しの動きを見せています。とはいえ、IMF（国際通貨基金）が世界経済見通しを下方修正するなど、トランプ関税が実体経済や金融市場にとっての重荷となっていることは間違いありません。
今後の注目点ですが、5月に入って、米国とイギリス、米国と中国の間で関税に関わる合意が発表されました。このことは、米国による関税政策が緩和方向に転じていることを示唆しているのではないでしょうか。但し、日本を含む西側諸国との交渉が不透明にことに加えて、非関税障壁問題といった課題も残っています。日本に対しては、コメ、牛肉、ジャガイモなどの米国産農産物の輸入拡大、エネルギーや航空機などの購入量増加といった要請がなされるのではないでしょうか。また、トランプ政権はドル安（≒円高）思考であることも忘れてはなりません。
【2025年5月号のサマリー】
1.わが国における社会資本の現状と将来予測。2040年には社会資本の50％超が建設後50年超に。
2.わが国における道路の陥没発生件数。道路陥没発生件数は全国で年間1万件超と増え続けている。
3.わが国における道路陥没の原因と対策。陥没の原因はインフラ設備の老朽化であり、定期点検が大切。
4.道路陥没に至る流れを理解する。地中の埋設管の老朽化によって地中の空洞拡大が引き金になっている。
5.持ち家住宅着工は2か月振りにプラス。消費活動は全般堅調だが、都心百貨店の売上高にブレーキか。
6.訪日外国人数が増えているなかでインバウンド市場に変化！？免税売上高に陰りが見え始めている。
7.近い将来、ドラッグストア業界の売上高はコンビニ業界を逆転か？高齢化社会との親和性が高い！？
8.株式市場は、トランプ関税緩和の兆しを受けて5月に入ってから戻り高値を試す展開へと転じている。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
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（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
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2025/04/23「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2025年4月号)
トランプ大統領による関税政策によって、世界同時株安が進んでいます。これは、①関税強化によって世界的に貿易取引が減少する、②輸入価格が上昇することによってインフレ率が（急激に）高まる、③世界的に生産及び消費活動が停滞する、といった点を懸念しているからだと思われます。トランプ大統領は、各国との交渉（ディール）は受け入れるとしていますが、今後どういった展開になるのでしょうか。
トランプ政権は、中国を除いて90日間の追加関税発動停止を表明したものの、追加関税が発動されている自動車及び自動車部品、鉄鋼、アルミニウムを除くすべての米国輸入品に対して10％関税を課すことになります。さらに、90日間発動停止は、あくまでの停止であって「撤回」ではないことに留意する必要があります。第一に困るのは、高い輸入製品を買わされるアメリカ国民です。さらに、日本、西側諸国、新興国、中国といった対米黒字国は、輸出製品の生産調整によって経済活動に急ブレーキが掛かることになります。
【2025年4月号のサマリー】
1.令和7年の公示地価動向。全国的に地価上昇基調を強めており、特に都心部において顕著な動き。
2.東京都の主な自治体別における公示地価動向。23区は都心部を中心に4年連続上昇を記録。
3.東京都区部における住宅地及び商業地の地価上昇率。住宅地では目黒区の高い上昇率が意外性。
4.東京都の主要自治体における人口動態と地価上昇率動向。人口増加地域は地価上昇率が高い傾向。
5.持ち家住宅着工は2か月連続マイナス。消費活動は全般堅調だが、業態別によって温度差がみられる。
6.人手不足問題が社会生活に影響を及ぼしている！？人手不足を受け入れて生活しなければならない。
7.電柱地中化計画は災害対策として喫緊に取り組むべき課題！価上昇は今後も続く見通し。
8.株式市場は、トランプ関税の影響を受けて4月以降は大幅な下落局面の動きが続いている。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
